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大源问答阴阳合同如何认定效力

时间:2019-01-28 20:43:43 来源:互联网 阅读:1次

大源问答:阴阳合同如何认定效力?

本栏目由

大源按揭总经理

资深房产专家郑大源主持

本问答来自于广州PLUS运营的付费问答,由郑大源本人回答而成。

原提问:

买二手房的时候,签“阴阳合同”,可能会造成什么不好的后果?法院如何认定二手房买卖中“阴阳合同”的效力?

大源答:

二手房买卖需要签署买卖合同,部分城市还需要签署签合同。通常来说,中介交易首先会签署一份买卖合同(俗称三方约),然后中介择机约买卖双方签署签合同。这里就存在了两份合同,如果两份合同的条款不同,也有人称之为阴阳合同

大源问答阴阳合同如何认定效力

为了打击阴阳合同,基本上来说,政府是不允许签两份合同的,也就是有签合同的城市,银行,房管局通常只认可签合同,其他纸质的合同是不予认可的。也因为这个打击动作比较严厉,故而部分大的中介公司在签署第一份合同的时候,仅仅签署双方约,合同不出现中介公司的名字,也不盖章,另外签署一份佣金确认书。而签合同才会出现中介公司的名字以及盖章。

房管局等监管部门也会三令五申不允许设立阴阳合同。对于交易双方来说,如实签订合同,如实申报税费也是自己的权利和义务。但是在现实中,阴阳合同又是如影随形,难以完全杜绝的。为何阴阳合同难以杜绝呢?通常来说最主要作用有几个:

第一:体现了不同的价格,有的是报高价,有的是报低价。

第二:交易双方部分合同条款不方便在签合同体现。

第三:中介起草合同为了保护中介的一些权益。

第四:最常见的可能是中介没有办法及时做签合同,故而先签署三方约。

对于报高价,通常目的是为了申请较多的贷款,比如成交价100万,首付3成,可以贷款70万,如果评估值可以达到115万,那么可以贷款80万,从而首付款只需要20万即可,甚至零首付,显然这是违反了国家的房屋贷款政策的。

对于报低价,通常目的是为了少缴税,比如成交价100万,客户一次性付款或者仅仅贷款49万,客户可能按照70万申报缴税,显然这是为了偷税漏税。

无论是哪个原因如果签订了多份合同,就存在一个问题,哪个合同效力为真?

比如报高价,业主能否要求买家按照高价来支付放款呢?或者报低价,买家要求按照低价来支付放款,如果有争议走上法庭,如何认定合同效力?法院在审理的时候通常是需要双方提供证据,审核真实性,法院会以双方真实意愿的合同作为履行依据的。

比如存在报高价,如果法院认可了报高价的目的是为了多贷款,那么就会认定原价的那份合同为准的。如果双方无法提交详实证据,则以后签署的合同为准,日期在后的合同可以覆盖日期在先的合同效力,比如一开始签署合同100万,后来经过协商,双方达成一致,成交价变更为105万,则105万是合法有效的。

所以如果存在多份合同,务必要签署清楚存在多份合同的原因,可以另外签署补充协议说明,这是为了履行合同不出现问题。

另外涉及金额,尤其报低价,如果资金托管,会安全很多。办理资金托管通常是免费的!会让交易双方安全很多。

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